Предлагаю в очередной раз поговорить о налогах. Теперь пришло время поговорить о налоге на земельный участок и налоге на перевод недвижимости.
Плательщиком налога на земельный участок является в основном владелец данного земельного участка, но иногда – арендатор или пользователь. Земельный участок становится предметом налогообложения в случае его регистрации в кадастре недвижимости в качестве пашни, виноградника, хмельника, фруктового сада, луга, пастбища, участка под застройку или другой площади. На лес накладывается налог, если он используется в хозяйственной деятельности. На водные площади – если это зарыбленные пруды, где рыба разводится на промышленной основе.
Имеются земельные участки, освобожденные от уплаты налога. В частности, это земля, находящаяся под строениями, даже если со строения не платится налог на недвижимость. Освобождены от налога охраняемые леса и леса специального предназначения; водные площади, за исключением прудов промышленного рыбоводства; площади, которые нет возможности никак использовать; охраняемые зоны природы и ландшафта; участки, находящиеся в 1-й охранной зоне национальных парков и охраняемых ландшафтов; межи, лесополосы на сельскохозяйственных угодьях, лугах и пастбищах; участки в 1-й зоне санитарной охраны; участки, где есть геодезические знаки; просеки линий электропередачи и газопроводов; в собственности объединений граждан (без использования в коммерческой деятельности); рекультивированные сельскохозяйственные участки (на 5 лет с момента рекультивации) и лесопосадки (на 25 лет). Владелец и такого участка обязан подавать налоговую декларацию.
Размер налога, взимаемый с владельца земельного участка, зависит от площади участка и типа его целевого назначения. При этом в зависимости от типа он исчисляется как в материальном объеме (в кронах), так и в физических единицах (кв. метрах). В первом случае это пашня, виноградник, хмельник, фруктовый сад, луг, пастбище, где налогооблагаемой базой является стоимость земли, установленная путем умножения средней цены в данной местности на площадь участка. Для остальных участков (со строениями) это конкретная ставка, умноженная на площадь, при этом, как и в случае строений, применяется тот же коэффициент коррекции в зависимости от численности населения, проживающего в данном городе или местности.
-
0,75% – пашня, виноградник, хмельник, фруктовый сад
-
0,25% – луг, пастбище
-
0,10 кроны за 1 кв. м – застроенные площади и дворы, остальные площади
-
1 крона за 1 кв. м – участки под застройку (плюс применяется коэффициент)
При покупке земельного участка или в случае произошедших изменений в налогооблагаемой базе необходимо подать налоговую декларацию до 31 января следующего после отчетного года. Причем об изменениях следует информировать налоговый орган в месячный срок. До 31 января следующего после отчетного года нужно информировать и о прекращении обязанности платить налог. Если участком владеют совместно несколько лиц, достаточно чтобы налоговую декларацию подал хотя бы один из них (представитель) на весь участок. Как и в случае строений и квартир, налоговая декларация подается только первый раз, впоследствии, если не произошло никаких изменений, достаточно лишь в срок до 31 мая оплатить налог. Действует тот же порядок оплаты налога, как в случае строений и квартир.
Налог с перевода недвижимости:
Под переводом недвижимости с одного лица на другое понимается перевод за оплату права собственности на объект недвижимости, в том числе и урегулирование долей собственности, а также оформление вещественного обязательства при приобретении недвижимости без оплаты в дар.
Плательщиком налога с перевода недвижимости, как правило, является продавец. Покупатель может являться плательщиком в случае, если это оговорено договором покупки, если недвижимость приобретается в результате решения какого-либо органа, по конкурсу, при урегулировании долей собственности, на аукционе. В любом случае покупатель является гарантом оплаты налога продавцом. Это означает, что если по каким-то причинам продавец не заплатит налог, это придется сделать покупателю. Для предотвращения подобной ситуации, помимо конкретного указания в тексте договора, покупатель обычно подстраховывается тем, что деньги в счет покупки передаются на хранение нотариусу или адвокату с условием выплаты их продавцу после исполнения условий договора покупки. В частности, последняя сумма, равная размеру налога (3% от суммы сделки или экспертной оценки объекта недвижимости – от большей суммы) выплачивается продавцу после того, как он представит подтверждение об уплате налога с перевода недвижимости.
Что означает оплата налога при дарении и оформлении вещественного обязательства? Например, отец дарит сыну дом, но при этом оформляет право своего пожизненного проживания в нем. В этом случае даритель платит налог с перевода недвижимости. В случае обмена объектами недвижимости налог с перевода платят совместно обе стороны обмена, причем налог начисляется на стоимость более дорогого объекта. Налог с перевода недвижимости, находящейся на территории Чехии, взимается независимо от гражданства или места постоянного проживания участника сделки. Если недвижимость находится за границей, то налог не платится, даже если договор о сделке был оформлен в Чехии. Исключения могут представлять особые случаи, предусмотренные соответствующими международными соглашениями. Налог должен быть заплачен и в случае, когда сделка впоследствии будет признана недействительной (например, из-за выявленных дефектов объекта). При этом не возникает право требовать возврата налога, однако по истечении двух лет можно ходатайствовать об этом «z d?vodu tvrdosti».
Освобождены от налога на перевод недвижимости некоторые переводы квартир и нежилых помещений от кооператива или юридического лица, специально созданного в качестве владельца недвижимости (например, ООО) в личную собственность его членов. Не платит налог с продажи жилья физическое лицо, не менее двух лет проживающее в нем, причем необязательно прописанное в нем постоянно. Достаточно доказать иным способом факт проживания (свидетельство соседей, управдома, получение почты). Льгота также распространяется на продавца жилья, которое принадлежало ему в течение пяти предыдущих лет. При этом ему необязательно проживать в нем. Не считается переводом недвижимости первая продажа объекта-новостройки застройщиком, поэтому продавец этот налог не платит. Налоговую декларацию продавцу объекта недвижимости следует подать не позднее трех месяцев после регистрации перевода права собственности в кадастре недвижимости. В этот же срок оплачивается и налог на перевод недвижимости.
Согласно чешским законам иностранец (не являющийся гражданином ЕС) вправе покупать недвижимость в личную собственность лишь при получении права на постоянное проживание (trval? pobyt), которое обычно предоставляется после пяти лет непрерывного проживания в стране. Поэтому те, кто пока не имеет ПМЖ, покупают недвижимость на свою фирму, зарегистрированную в Чехии. Одной из форм перевода права собственности на недвижимость в среде таких граждан порой бывает покупка не самого объекта, а фирмы. Если вы проверили достоверность права собственности такой фирмы на недвижимость и убедились, что за ней нет долгов, неисполненных обязательств и невыплаченных кредитов, то оформление покупки заметно упрощается и ускоряется – достаточно зайти к нотариусу и сменить учредителей фирмы.
При продаже недвижимости, помимо налога с перевода, нужно заплатить и налог с прибыли, если это касается объекта, находящегося в собственности фирмы, или учесть полученный доход в декларации о подоходном налоге физического лица.
Налогооблагаемая база, с которой уплачивается налог с прибыли, равна разнице между ценой продажи объекта и его бухгалтерской стоимостью на момент продажи. Бухгалтерская стоимость образуется ценой, за которую недвижимость в свое время была приобретена плюс расходы, произведенные по объекту и приведшие к повышению его стоимости: ремонт, реконструкция, оснащение и т.п.